최근 ‘서초그랑자이(서초 무지개아파트 재건축)’ 모델하우스에 운집한 사람들의 모습. 당첨만 되면 6억원의 시세 차익의 거둘 것으로 예상되면서 엄청난 인파가 몰렸다. 1순위 청약 접수 결과 평균 경쟁률 42.63대1을 기록한 바 있다. 향후 민간택지 분양가 상한제가 적용되면 시세 차익의 가능성이 더 커질 것으로 예상되는 가운데, 정부가 이를 없애기 위한 채권입찰제 도입을 검토하고 있어 눈길을 끈다.

 

민간택지 분양가상한제 시행시

로또 청약 논란 잠재울 카드로

6년만에 다시 수면위로 떠올라

 

 

 정부가 민간택지 분양가상한제 도입을 기정사실화한 가운데, 2013년 폐지된 ‘채권입찰제’의 재도입 여부를 놓고 부동산 시장의 이목이 집중되고 있다. 분양가상한제 도입 시 가장 논란이 되는 게 시세 차익을 노린 로또 청약인데, 채권입찰제는 시세 차익의 상당수를 정부가 회수한다는 점에서 초강력 규제 중의 하나로 손꼽히고 있기 때문이다. 하지만 청약 제도가 실수요자에 초점이 맞춰져 있는 현 시점에서 채권입찰제 재도입은 부담을 가중시킬 수 있어 쉽지 않을 것이라는 지적도 나온다.

 

2017년 8•2대책 등 약발 떨어져 거론

 

 15일 부동산 업계에 따르면 민간택지 분양가상한제와 함께, 채권입찰제의 재도입 여부가 주목받고 있다. 채권입찰제는 신규 아파트 분양가와 주변 시세의 차가 30％ 이상 날 경우, 청약자가 분양가 외에 2종 국민주택채권을 매입하는 방식이다. 채권매입액이 많은 순서대로 청약 당첨자가 결정된다.

 이 제도가 가장 최근 도입된 것은 2006년 노무현 정부 시기다. 당시 공공ㆍ민간택지 분양가상한제와 함께 도입됐고, 그해 경기도 성남 판교신도시와 2007년 고양시 일산2지구 휴먼시아의 중대형(전용면적 85㎡ 이상) 아파트에 적용했다. 그리고 2013년 부동산 규제 완화와 더불어 폐지됐다.

 6년 만에 채권입찰제 재도입 여부가 수면 위로 떠오르는 이유는 2017년 8ㆍ2대책, 2018년 9ㆍ13대책 등 초강력 부동산 대책의 ‘약발’이 떨어지고 있기 때문이다.

 올 상반기 서울 강남 재건축ㆍ재개발에서 시작된 집값 상승이 강남 신축으로, 그리고 강남에 인접한 마포ㆍ용산구ㆍ성동구 등 강북 주요 지역으로 옮겨가고 있다. 정부가 민간택지 분양가상한제 도입을 사실상 확정한 것도 이런 요인 탓이다.

 특히 김현미 국토교통부 장관이 최근 채권입찰제 재도입을 검토하는 듯한 발언을 하면서 부동산 시장이 주목하고 있다.

 김 장관은 지난 12일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “민간택지에 아파트 분양가상한제를 시행 시, 당첨된 사람들이 로또 효과를 누리는 등 부작용이 있다”는 질의에 대해 “역으로 분양가상한제를 할 때 최초 분양자가 ‘로또’였다고 한다면 상한제를 안 할 때 그 이익은 누가 갖고 가는 것이었는지 의구심도 제기된다”고 설명했다.

 사실상 재건축ㆍ재개발 조합원 혹은 건설업계를 겨냥한 말이다. 채권입찰제를 시행하면 시세 차익의 대부분을 정부가 회수할 수 있을 뿐만 아니라, 임대주택 건설 등 주거복지를 위해 사용할 수 있다는 명분도 생긴다. 그리고 무엇보다 로또 청약 양산이라는 민간택지 분양가상한제의 최대 약점을 상쇄할 수 있다.

 

정부, 과거처럼 집값상승 부추길까 신중

 

 채권입찰제의 재도입 여부는 이미 작년에도 도마 위에 오른 바 있다. HUG(주택도시보증공사)의 분양가 통제로 서울 강남을 중심으로 ‘로또 아파트’가 양산되자 채권입찰제 재도입 가능성이 부동산 시장에서 불거졌다. 그러나 당시 국토부는 “강남권 등 일부 지역의 청약 과열이 해당 지역에 국한된 상황이라고 판단한다”며 채권입찰제의 재도입을 전혀 고려하지 않고 있다고 밝혔다.

 국토부가 이처럼 채권입찰제 재도입에 신중한 이유는 과거 사례로 비춰봤을 때, 집값 안정이라는 취지에도 불구하고 실제로는 집값 상승만 부추겼다는 평가가 일반적이기 때문이다.

 채권매입액이 많은 순서대로 청약 당첨자가 결정되다 보니, 분양 직후 단기적인 프리미엄 폭등 현상이 발생하면서 부작용을 겪기도 했다. 실제로 청약 당첨자들은 채권매입액으로 늘어난 초기 자금부담액을 고스란히 시장가격과 프리미엄에 반영했다. 이에 인근 아파트 가격까지 동반 상승하는 현상을 보이기도 했다.

 과거와 달리, 청약제도가 실수요자에 초점이 맞춰져 있어 채권입찰제 재도입은 쉽지 않을 것이라는 분석도 있다. 현재 투기과열지구 등에 대해서는 청약가점제 적용 비율을 크게 높여 무주택 실수요자에게 우선 공급하고 있다. 채권입찰제는 수요자 부담만 가중시킬 뿐이어서, 오히려 ‘현금 부자’들에게만 유리하게 적용될 것이라는 분석이다.

 집값 상승의 최초 지점이 되는 강남 재건축ㆍ재개발 등 정비사업에 대해서는 재건축초과이익환수제를 시행 중이고, 내년 총선을 앞두고 정부가 채권입찰제를 꺼내기란 힘들 것이라는 전문가 지적도 나온다.

 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “아직 부동산이 급등해 문제가 발생되는 시점은 아니기 때문에 또 다른 시세 차익 환수 카드까지 꺼내기는 힘들 것”이라고 말했다.

 

정석한기자 jobize@