서울 송파구 잠실주공5단지 모습.

12일 서울시가 발표한 ‘도시·건축 혁신안’은 민간 아파트 정비사업에 공공이 적극적으로 개입하겠다는 의지를 담고 있다. 기존 서울시 도시계획 기준을 공공건축물에 적용했다면, 이번 혁신안으로 민간 건축물의 58%를 차지하는 아파트에 대한 가이드라인을 만들겠다는 것이다. 시에 따르면 2030년까지 서울 아파트의 56%가 정비시기가 다가온다.

핵심은 용적률과 층수뿐만 아니라 해당 지역의 경관과 지형, 가구 유형 변화 등 종합적인 내용을 담은 가이드라인을 계획수립 전에 ‘사전 공공기획’ 단계를 만들어 적용하겠다는 것이다. 사전 공공기획 단계를 밟아야 하는 대상은 아직 정비계획안을 수립하지 못한 단지들이다.

사전 공공기획 단계에서는 도시계획위원회 심의에서 검토하던 역사자원 보전계획과 경관·보행축, 친환경 에너지 등 다양한 사항을 보게 된다. △구릉지를 고려한 층수 △저층부에 커뮤니티시설 배치 △고령자·신혼부부 등 다양한 유형의 주택 공급 △청년 및 1인가구 위한 공유공간 조성 등이 그 예다.

시는 그동안 정비계획 결정이 지연된 이유를 주민들이 가져온 수익성에 집중한 계획안과 도계위 심의 기준인 공공성이 부합하지 않았기 때문으로 꼽는다. 이에 정비계획을 수립하기 전부터 공공성을 살린 가이드라인이 반영되면 도계위 개최 횟수를 3회에서 1회로, 소요 기간을 20개월에서 10개월로 줄일 수 있을 것으로 보고 있다.

앞으로 서울 내 모든 아파트 정비사업의 원칙이 될 ‘서울시 아파트 조성 기준’도 새롭게 마련한다.

강남구 압구정이나 송파구 잠실같은 대단지를 여러 개의 중소 블록으로 재구성해 중간에 보행로를 조성, 단지 밖 시민들도 함께 이용할 수 있는 공간으로 만들 계획이다. 역세권에 인접한 블록은 상업·업무·주거가 어우러진 복합개발을 유도한다.

동시에 아파트지구나 택지개발사업지구 등 대규모 아파트 밀집지역은 인근 기반시설 및 하천·공원 등과 어울릴 수 있도록 계획지역 전체를 아우르는 지구단위계획을 수립한다. 현재 시에 따르면 아파트지구는 총 18곳(약 11.4㎢), 택지개발지구는 총 47곳(약 28.5㎢)에 달한다.

또 모든 정비사업지는 현상설계공모를 진행하게 된다. 시가 사전 공공기획을 통해 공모 지침을 제시하면, 조합이나 추진위원회가 공모를 시행한 뒤 시가 2개 이상의 설계안을 선정한다. 조합은 이 중 최종 당선작을 결정하게 된다.

이를 위해 시는 현상설계공모 비용 전액과 공모안 선정을 위한 주민총회 비용 일부(단지당 2000만원 내외)를 지원할 예정이다. 단지당 공모비는 현상설계가 1억원 내외, 국제현상설계가 5억원 내외로 추산된다. 이미 설계사가 선정된 단지는 현상설계 대신 공공건축가가 참여한다.

더불어 특별건축구역 지정도 확대한다. 지금도 시는 창의적인 건축을 도입하는 구역을 특별건축구역으로 지정해 건폐율과 용적률 등에서 규제를 완화해주고 있다.

설계 단계에서는 연면적 20% 이상은 특화디자인 설계를 하도록 설계 지침을 제시할 예정이다. 예를 들어 5개동 가운데 1개동은 나머지 동과 다른 창의적인 건물로 짓게 된다.

올 하반기 이 모든 과정을 관리하기 위한 ‘도시건축혁신단’이 신설된다. 향후 도계위 위원와 정비사업 전문가 50여명으로 꾸려진 ‘공공기획자문단’과 합쳐 싱가포르의 도시·건축 전 사업을 관할하는 ‘도시재개발청(URA)‘과 같은 기구로 만들 계획이다.

이날 발표한 도시·건축 혁신안은 올 상반기 중 방침을 수립하고, 내달 중 4곳의 시범사업지를 선정할 예정이다. 상반기 중 수립된 가이드라인은 최초 사업시행인가 전 정비사업장은 물론 사업시행을 변경하기 전 사업장에 대해서도 적용된다. 이후 올 하반기 관련 제도 개정을 추진해 서울 전역으로 대상을 확대하게 된다.

진희선 서울시 행정2부시장은 “빈번한 사업 변경으로 인한 사업 혼선을 막고, 공공은 시민을 위한 일관성을 회복할 수 있을 것”이라며 “사전 공공기획단계에서부터 효율적으로 관리해 사업자는 예측 가능성을 확보하고 기간을 단축해 사업성을 보장할 수 있다”고 말했다.

　

오진주기자 ohpearl@