4월말 공동주택 공시가격 발표…재건축 추진단지 좌불안석

사업추진 발목 잡아 가격 하락세 지속될 듯

 

단독주택에 이어 공동주택 공시가격이 현실화되면 재건축 부담금(세금)이 올라 재건축 추진단지를 압박할 전망이다.

최근 발표된 표준 단독주택 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 오는 4월말 발표될 예정인 공동주택 공시가격도 예년에 비해 상승폭이 커질 것으로 예상된다.

이에 따라 재건축 초과이익환수제를 적용받는 단지들은 재건축 부담금이 오르게 돼 사업 추진에 악영향을 미칠 것으로 보인다.

6일 정부와 관련 업계에 따르면 국토교통부가 공시가격 현실화를 선언한 이후 한국감정원이 2019년 공시가격을 시가의 70%선에 맞추기로 내부 방침을 정했다.

작년에 서울 아파트 가격이 급등한 탓에 올해 공시가격이 큰 폭으로 오를 가능성이 높다.

특히, 집값이 많이 오른 서울 강남의 재건축 아파트의 공시가격이 얼마나 오를지 관심이 쏠린다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 아파트 준공 시점의 주택가격(조합원 분양분+일반 분양분+재건축 소형주택)을 추산하고, 추진위 승인 당시 공시가격과 정상주택 가격상승분, 개발비용을 빼면 재건축 초과이익이 나오는데 초과이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과할 경우 최고 50%의 부담금을 부과하는 제도다.

개시 시점인 추진위 단계에서 공시가격이 많이 오르면 부담금이 작아지고 종료시점인 준공 단계에서 공시가격이 높아지면 부담금이 커지는 구조이다 보니 추진위 설립 이후 단계에 있는 재건축 추진단지는 공시가격 상승이 반갑지 않다.

재건축 부담금은 미실현 이익에 대한 과세로, 지자체별로 준공 전에 재건축 부담금 예정액을 통보하고 있다.

재건축 부담금(예정액)이 첫 통보된 곳은 서울 서초구 반포현대아파트이며, 1인당 평균 부담금이 1억3500만원 정도다. 조합의 최초 희망가인 850만원의 15배, 최종 희망가 7157만원의 2배에 가까운 금액이다.

사업지가 비교적 작은 편이어서 사업추진은 빠르게 진행되고 있다. 이곳은 올해 일반분양과 착공을 진행할 예정이다. 총 108가구를 신축하며 이중 12가구를 일반분양할 예정이다.

정확한 재건축 부담금은 준공시점에서 알 수 있다.

하지만, 사업 규모가 큰 곳에서는 재건축 부담금 예정액을 통보받고 사업을 진행하려는 움직임도 보이고 있다.

강남구 대치동 대치쌍용2차 재건축 조합은 작년에 시공사를 선정했는데 아직 계약을 체결하지 않고 있으며, 인근에 있는 대치쌍용1차 재건축 조합의 경우는 대치쌍용2차의 재건축 부담금 예정액을 확인하고 시공사를 선정하기로 했다.

지방 재건축 사업은 서울에 비해 상대적으로 부담금 피해가 적을 것으로 보인다.

일례로, 대전 용문동 1ㆍ2ㆍ3구역 재건축 조합은 작년에 관리처분계획(안) 조합원 총회를 개최하면서 대략적인 재건축 부담금을 산출해 공개했다.

이 곳은 지난 2017년말까지 관리처분인가를 신청하지 못해 재건축 초과이익환수제를 적용받는다.

조합이 산출한 재건축 부담금 예정액은 15억3200만원 정도로, 1인당 평균 부담액은 200만원 정도로 나왔다. 수억원의 부담금이 나올 것으로 예상되는 서울 강남권 재건축과 비교하면 상당한 차이다.

공시가격 현실화로 재건축 부담금에 대한 논란이 더욱 거세질 전망이다.

업계 관계자는 “올들어 서울 강남권 재건축 아파트 가격이 떨어지고 있는데도 초과이익은 발생해 재건축 부담금 폭탄을 맞게 생겼다”며 “재건축 초과이익환수제는 객관적인 초과이익 금액을 산정하지도 못하는데다 다른 정비사업과의 형평성을 깨뜨리는 모순된 제도”라고 말했다.

황윤태기자 hyt@