#. 서울 송파구에서 시세 17억원 상당의 아파트를 보유한 A씨(67세)는 요즘 ‘부담부 증여’ 대신 ‘저가 양도’ 방식으로 40대 자녀에게 자산 양도를 모색 중이다. 최근 송파 일대의 일시적인 물량 공급으로 아파트 시세가 일시에 15억원 대까지 가라앉은 상황을 이용해 12억원대에 자녀에게 양도가 가능할 것으로 보기 때문이다. A씨는 “지금의 하락장은 일시적인 상황으로 보기 때문에, 시세가 최저가를 찍을 때 조속히 양도할 계획”이라고 전했다.

서울 강남을 중심으로 고공행진하던 주요 단지의 아파트 시세가 폭락하며 ‘저가 양도’ 움직임이 활발하다. 말 그대로 시세보다 3억원 가까이 저가에 자녀에게 양도하는 것인데 부동산 하락장일 때 활용하면 증여세를 크게 줄일 수있다 보니 최근 다주택자들의 움직임이 바빠진 모양새다.

25일 서울 강남구에서 활동하는 세무사는 “최근 시세가 급격히 하락한 재건축 대상 아파트 중심으로 저가 양도 문의가 크게 늘었다”며 “집값이 조금 더 내려가기만을 기다리는 분위기”라고 전했다.

실제로 해당 세무사에 문의한 B씨(63세)는 40대 아들에게 9억원 상당에 구매한 E아파트(기존 시세 19억원)의 시세가 최근 2억원 가량 떨어진 시점을 활용해 저가 증여를 준비 중이다.

 ‘9ㆍ13 대책’이후 17억원까지 시세가 하락했는데 이 경우 14억원대에 아파트를 자녀에게 매도하면 3억원 상당의 시세 차익분에 대한 증여세가 면제된다는 점을 이용한 것이다.

세무사는 “B씨의 경우는 해당 아파트 시세가 재건축이 진행되면 20억원을 넘어설 것으로 기대하며 사전에 저가 증여하는 것”이라며 “최근 저가 양도를 문의하는 이들 대부분이 아파트 시세가 5∼10년 후 큰 폭으로 반등할 것을 기대하며 시세가 하락했을 때 자녀에게 미리 증여해 절세하려는 목적이 크다”고 설명했다.

현재 세법은 자녀가 부모로부터 재산을 매수할 때 시세보다 낮게 매수하면 시세와 매수금액의 차이를 증여받은 것으로 보고 증여세를 부과한다. 하지만 차액이 시세의 30% 또는 3억원 이상인 경우에만 증여세를 납부하도록 규제하기 때문에 요즘과 같이 부동산 하락장일 때는 3억원을 훨씬 초과하는 금액을 증여할 수 있을 것으로 판단해 다주택자들의 움직임이 활발해진다. 현재의 저가 시세를 뒤집고 크게 반등할 것이란 계산을 염두에 둔 행보다.

예를 들어 29억원에 취득해 현재 기준시가가 30억원(부채 15억원)인 강남의 상가건물을 자녀에게 이전할 때 순수양도와 부담부 증여, 순수증여 등 3가지 방식이 있는데 순수양도의 절세 효과가 가장 크다.

세법에 따라 저가 양도 최하선인 21억원을 매매가액으로 보고, 부채를 제외한 6억원이 자녀에게 양도됐다고 보면 부담 세액은 1억9000만원에 불과하다. 반면 부담부 증여를 택하면 증여취득가액이 14억원이 되기에 부담 세액은 6억5000만원에 달한다. 자녀가 당장 6억원 상당의 현금을 마련할 수 있느냐의 여부로 세금이 4억원 이상 차이 나는 셈이다.

하지만 ‘저가 양도’에도 단점이 있다.

자녀에게는 증여세 부담이 없지만, 증여하는 부모는 양도세 부담이 있다는 점이다.‘부당행위 계산 부인’이라는 규정에 따라 시가보다 5% 또는 3억원 이상 저렴하게 양도하면 무조건 시가로 양도한 것으로 보고 양도소득세를 재계산해 매도자에게 부과한다. 예를 들어 10억원 부동산을 7억원에 자녀에게 양도해도 부모는 10억원에 매도한 것으로 간주되어 양도세를 납부한다는 얘기다.

박상근 세무사는 “특수관계인에게 부동산을 양도하거나 특수관계인으로부터 부동산을 취득할 경우 시가에 가까운 가격으로 매매가격을 정해야 하는 것이 원칙이지만 상황에 따라 부담부 증여나 순수 증여보다, 순수 양도가 총 세액을 절세할 수 있다”며 “하지만 상황에 따라 이중과세되는 문제가 발생할 수 있으니 전문가와 반드시 상담해야 한다”고 조언했다.

최지희기자 jh606@

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