‘안전진단’ 장벽 대폭 높여

재건축 사업 사실상 ‘제동’

서울 아파트 10.4만가구 타격

목동 등 非강남권 단지 몰려

주거환경 양극화 심화할 듯

서울 아파트 재건축 시장이 패닉 상태에 빠졌다. 재건축 연한 연장 논란이 채 식기도 전에 정부가 안전진단 기준을 강화하기로 하면서 재건축을 준비하는 아파트들은 망연자실한 모습이다.

 국토교통부는 20일 구조안전성 검토 비중 상향 조정과 전문기관(한국시설안전공단ㆍ한국건설기술연구원) 권한 확대를 골자로 하는 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표했다.

 재건축 추진 여부를 결정하는 과정인 안전진단은 지금까지 사실상 재건축 본격화를 알리는 신호탄 역할을 해왔다. 하지만 이번 조치로 안전진단이 제자리로 돌아오고, 더 나아가 재건축 추진을 제한하는 ‘규제’ 역할을 하리라는 전망이다. 아직 안전진단을 받지 않은 재건축 단지들은 구조적으로 큰 문제가 없으면 안전진단 통과가 바늘구멍이 될 가능성이 크다. 한동안 활황이었던 재건축 시장에 ‘파티가 끝났다’는 평가도 나온다.

 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “구조안전성 비중을 50%로 상향 조정한 것은 초기 단계부터 재건축을 제한하겠다는 의지가 담긴 조치”라며 “중층아파트의 재건축 추진이 한동안 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

 특히 올해 재건축 가능 연한(30년)을 맞는 단지들은 망연자실한 모습이다. 국토부에 따르면 현재 재건축 연한이 도래했지만, 안전진단을 받지 않은 서울 내 아파트는 약 10만4000가구다. 양천구 목동 신시가지아파트를 비롯해 서울 송파구 올림픽 선수촌ㆍ기자촌ㆍ훼밀리 아파트, 노원구 상계동 주공아파트 등이 대표적인 단지다.

특히 아직 안전진단을 신청하지 않은 준공 30년된 아파트가 대부분 비강남권에 몰려 있어 강남과 비강남 아파트의 양극화가 더욱 심화될 것이라는 전망도 나온다. 10만4000가구 가운데 약 75%가 비강남권에 위치하고 있다.

 이재국 한국금융연구원 겸임교수는 “시장의 관심을 받고 있는 압구정 현대아파트나 대치동 은마아파트 등은 이미 안전진단을 통과했지만, 목동이나 상계 등 중층아파트들은 아직 신청조차 하지 않았다”며 “강남과 비강남의 주거환경 격차가 더 벌어질 수도 있다”고 지적했다.

 한편, 주거여건 개선 방식으로 재건축이 아닌 리모델링이 부각을 받을 것이라는 전망도 불거지고 있다.

 한 건설사 관계자는 “불과 몇 개월 전만 해도 용적률이 200% 중반대를 밑도는 아파트들은 재건축을 선호했지만, 앞으로는 규제가 덜하고 용적률 제한이 없는 리모델링을 택할 가능성이 크다”고 예상했다.

 실제 재건축 물량 급감을 우려한 건설사들이 최근 들어 아파트 리모델링 사업 확대를 준비하고 있다.