19일 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장에 민간택지 분양가 상한제 소급적용 확대를 반대하는 플래카드가 걸려 있다/   안윤수기자 ays77@

정부의 민간택지 분양가상한제의 재건축 사업 소급 적용과 재산권 침해 논란이 ‘위헌’ 다툼으로 번질 수 있다는 가능성이 제기되고 있다.

정부는 “재건축 조합원들의 이익은 기대이익일 뿐 재산권이 아니고, 주거 안정이라는 공익이 더 크다”고 주장하고 있지만, 법조계는 위헌 다툼 여지가 충분한 사안으로 보고 있는 탓이다.

국토교통부가 지난 12일 발표한 분양가상한제 개선안에서 가장 논란이 되고 있는 부분은 재건축ㆍ재개발 단지에 대한 규제 적용 시점(단계)를 기존 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자모집 승인을 신청한 단지’로 늦춘 것이다. 이미 관리처분계획 인가를 얻어 기존 거주자 이주와 철거까지 진행된 단지도 분양가 규제를 받게 된다는 의미다.

분양가상한제 적용으로 일반분양 물량의 분양가가 하락하면 앞서 관리처분계획 인가를 받은 정비사업 단지 조합원은 기대이익은 줄고, 내야 할 분담금은 늘어나기 때문에 소급 입법에 대한 불만이 생길 수밖에 없는 수조다.

법조계에서는 이번 사안이 부진정(不眞正) 소급입법(遡及立法)에 해당한다는 데 큰 이견이 없다.

이번 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안의 경우, 규율 대상이 ‘일반 분양 완료’ 단지가 아니기 때문에 헌법이 명시적으로 금지하는 ‘진정 소급’ 입법 사례는 아니라는 게 법조계의 해석이다.

이번 분양가 상한제 소급 적용으로 달성될 수 있는 주거 안정 등 공익이 침해되는 조합원 등 개인의 기본권 위에 있는지를 따져 위헌 여부를 가릴 수밖에 없다는 의미다. 적어도 정부가 앞세우는 ‘공익’ 명분만으로 모든 법적 다툼의 소지가 깨끗이 부정될만한 사안은 결코 아니라는 게 법조계의 중론이다.

법조계는 이번 분양가상한제의 소급, 기본권 침해 등 위헌 논란과 가장 비슷한 사례로 2008년 헌법재판소의 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 관련 결정을 꼽는다.

당시 정부는 재건축 사업 이익 환수와 공공임대주택 공급 목적으로 재건축 사업 시 증가하는 용적률의 25% 범위 내에서 임대주택을 의무적으로 짓도록 법과 관련 시행령을 개정했다. 그러나 관리처분계획 인가를 받은 단지까지 이 법의 적용을 받게 되면서 일부 재건축 조합 등이 소급과 기본권 침해를 문제삼아 헌법소원 심판을 청구한 바 있다.

결과적으로 헌법재판관 9명 중 5명이 ‘합헌’ 의견을 내 청구는 기각됐지만, 4명의 재판관이 ‘위헌’ 의견을 제기했다.

합헌 측은 “이에 비해 재건축 임대주택 공급 의무제도는 투기적 수요 억제로 주택 가격을 안정시키고 주택 부족 문제를 완화한다는 점에서 달성하려는 공익이 이해 관계자의 신뢰 이익에 비해 매우 큰 만큼 신뢰 보호 원칙을 위반한 재산권 침해라고 볼 수 없다”고 판단했다.

반면 위헌 측은 “세입자 주거 안정은 원칙적으로 국가가 임대주택공급 확대 등을 통해 해결해야 할 정책 과제로서, 이 사건 규정(재건축 시 임대주택 의무 공급)만으로 충분히 해결될 수 있는 게 아니다”라며 “관리처분계획 인가·고시로 이미 조합원으로서의 재산권 내용이 거의 확정된 경우까지 조합원들의 신뢰를 무시하면서 추구해야 할 긴밀하거나 중대한 공익 목적을 구성한다고 보기 어렵다”고 밝혔다.

법조계에서는 2008년 헌법재판 사례로 미뤄, 오히려 이번 분양가 상한제의 위헌 요소가 더 많다는 의견까지 나오고 있다. 관리처분계획 인가를 받아 일반분양이 임박한 단지에 대한 배려 정책이 전무(全無)한 데다, 분양가 상한제로 정부가 소급의 명분으로 내세우는 ‘집값 안정’이라는 공익 목표가 달성될지도 미지수이기 때문이다.

법조계 관계자는 “2008년 헌법소원 건의 경우, 관리처분계획 인가까지 받은 단지에는 임대주택 공급 비율을 10%로 낮춰주는 등 ‘피해 최소화’ 장치가 있었기 때문에 이 부분이 합헌 결정의 주요 근거가 됐지만, 이번 분양가 상한제에는 그런 차등적 배려 장치조차 없다”고 지적했다.

권성중기자 kwon88@