국토부, 14일 주택법 시행령 개정 예고…10월초 공포 후 즉시 시행
정비사업도 최초 입주자모집승인 신청부터 적용ㆍ전매제한 최대 10년으로
이르면 10월부터 서울 25개 모든 구를 포함한 전국 31개 투기과열지구에 민간택지 분양가 상한제가 적용된다.
재건축ㆍ재개발 등 정비사업에 대한 상한제 적용시점은 ‘최초 입주자모집 승인 신청’으로 일원화되고 상한제 주택 전매제한은 최장 10년까지 늘어난다.
정부는 정량 요건 외 시장상황도 종합적으로 고려해 적용지구를 지정한다는 방침이지만, 공급 위축으로 인한 가격상승 등 부작용을 우려하는 목소리도 크다.
국토교통부는 12일 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가 상한제 적용을 위해 적용지역 지정요건과 대상 등을 개선한 ‘주택법 시행령’ 개정안을 마련했다고 밝혔다.
국토부는 개정안을 14일 입법예고하고 법제처 심사와 국무회의 의결 등을 거쳐 오는 10월 초 공포한 후 즉시 시행할 계획이라고 덧붙였다.
개정안은 먼저 민간택지 분양가 상한제 지역 지정요건을 완화하기로 했다.
현행 직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우로 규정했던 필수요건을 투기과열지구로 지정된 지역으로 변경한다.
상한제 적용을 위한 선택요건 중 일부도 완화했다.
직전 12개월 평균분양가상승률이 물가상승률의 2배 초과 규정은 유지하되, 분양가상승률 통계가 없는 곳은 해당 주택건설지역(시, 도)의 통계를 비교하기로 했다.
직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1(국민주택규모 10대 1)을 초과하거나 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 오은 경우 등 나머지 요건은 현행대로 유지한다.
따라서 투기과열지구로 지정된 서울시내 25개 구는 모두 적용대상이 되고, 경기 과천, 성남 분당, 하남, 광명, 세종시, 대구 수성 등도 선택요건에 따라 적용을 받을 전망이다.
국토부는 다만 이 같은 정량요건을 충족하더라도, 주거정책심의위원회 심의를 통해 시장상황을 종합적으로 고려하고 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하는 정성적 평가를 거쳐 최종 적용지역을 지정하겠다고 밝혔다.
개정안은 이와 함께 상한제 지정효력 적용시점도 개선했다.
현행 일반주택사업은 ‘최초 입주자모집승인 신청’부터, 재건축ㆍ재개발 등 정비사업은 ‘관리처분계획인가 신청’부터 적용하고 있으나, 앞으로는 정비사업도 최초 입주자모집승인 신청부터로 일원화한다.
후분양으로 규제를 회피하는 ‘사각지대’를 해소하기 위한 조치로, 이미 관리처분계획인가를 신청한 정비사업도 상한제 적용을 받게 된다.
‘로또’ 청약이나 시세차익을 노린 투기 등 부작용을 받기 위한 장치도 강화된다.
개정안은 현행 3∼4년에 불과한 수도권 투기과열지구 내 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 최소 5년에서 최장 10년까지 늘리기로 했다.
전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입해서 임대주택이나 수급조절용으로 활용토록 했다.
이문기 주택도시실장은 “이번 시행령 개정은 일단 적용요건을 변경하는 것으로, 적용지역을 선별하고 지정하는 것은 향후 위원회가 종합적으로 검토해 결정한다”면서도 “자체 시뮬레이션 결과, 상한제를 적용하면 분양가는 현행 대비 70∼80% 수준으로 낮아지는 것으로 나타났다”고 말했다.
그러나 업계 및 전문가들은 투기과열지구가 사실상 모두 적용대상이 되고 개정안이 유예기간도 없이 시행되면, 정비사업을 중심으로 주택공급은 급속도로 위축될 수밖에 없고 로또 청약이나 풍선효과 등에 따른 부작용만 커질 수 있다고 우려했다.
한편, 국토부는 이 밖에도 ‘주택법’ 개정을 통해 수도권 공공분양주택에 적용하는 거주의무기간(최대 5년)을 연내 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진한다.
또 ‘공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙’을 추가로 개정해 상한제 적용시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 마련하기로 했다.
분양보증이 필요없는 후분양 조건도 현행 지상층 3분의 2 이상 골조공사 완성(공정률 50∼60% 수준)시점에서 지상층 전체 골조공사 완료시점(공정률 약 80%)으로 개정하겠다고 국토부는 덧붙였다.
봉승권기자 skbong@
