강남 재건축ㆍ재개발 등 고분양ㆍ과열지역 정밀타격 예상

전매제한 강화ㆍ시세차익 환수 등 부작용 완화대책 검토

민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 주택시장에 긴장감이 고조되고 있다.

정부가 상한제 시행을 위한 법령 개정작업을 본격화한 가운데 적용대상과 범위 등에 업계의 이목이 집중되고 있다.

전문가들은 일단 서울 강남권 등 과열 우려지역 중심의 탄력적인 제도 시행을 예상하면서, 시세차익 환수와 분양권 전매제한 강화도 추진될 것으로 내다봤다.

31일 관계기관에 따르면 국토교통부는 민간택지 분양가상한제 시행과 관련, 다양한 시뮬레이션 및 효과분석을 마치고 본격적인 주택법 시행령 개정을 검토 중이다.

일부에서는 이미 청와대 및 관계기관 협의가 막바지에 이르면서 이르면 다음주 중 입법예고를 하고 3개월 뒤인 10월부터 제도 시행에 나설 것이라는 관측도 나온다.

그러나 국토부는 법령 개정 내용이나 발표시점 등은 아직 확정된 바 없다고 선을 그었다. 기획재정부와 국회도 아직 정부안은 받은 적이 없고 관련 협의도 전혀 진행하지 않고 있다고 밝혔다.

하지만, 시행시기가 문제일 뿐 상한제 도입은 이미 기정사실이라는 분위기 속에서 일부 개정사항이 윤곽을 드러내면서 주택시장의 긴장감이 고조되고 있다.

특히, 업계와 전문가들은 일단 개정안은 상한제 시행조건을 완화하는 것이 골자라고 지목했다.

물가 상승률 대비 분양가 상승률의 배수를 대폭 낮추고, 추가로 충족해야 할 최근 1년간 분양가 상승률이나 청약경쟁률, 주택거래량 등도 완화해 적용대상을 확대하는 안이 유력한 것으로 알려졌다.

또 이런 ‘정량적’ 조건 외에 정부 및 외부 위원회의 ‘정성적’ 판단을 함께 고려해 상한제 적용대상을 선별하는 안이 마련될 것으로 관측된다.

탄력적인 제도 운용을 통해 고분양가 지역이나 과열 우려가 큰 곳을 ‘정밀 타격’하겠다는 뜻으로 풀이된다.

업계에서는 이미 서울 강남 4구와 과천시, 마포, 용상, 성동, 동작구 등이 해당될 것으로 보고 있으며, 최근 분양가가 급등한 대전이나 광주 일부 지역도 거론되고 있다.

상한제 적용시점은 ‘입주자 모집공고’로 통일될 가능성이 점쳐진다.

현행 법령은 재건축ㆍ재개발 등 정비사업의 경우 관리처분인가 신청부터, 일반 아파트 사업은 입주자 모집공고부터 상한제를 적용한다.

정부는 이로 인해 몇몇 정비사업장이 규제를 피해 후분양을 추진하는 ‘사각지대’가 발생할 수 있다고 보고 관리처분인가 신청 기준을 입주자 모집공고 시점으로 통일하는 안을 들여다보고 있다.

이 경우 당장 강남구 상아2차 및 개포주공1단지 등 서울시내 정비사업 다수가 상한제 적용을 받을 수 있다.

다만, 이미 관리처분인가를 받은 경우 등에 대해서는 유예규정을 두는 방안도 검토되고 있다.

정부는 이와 함께 상한제로 인해 과도한 시세차익에 따른 청약과열 등 부작용도 있을 수 있다고 보고 시세차익 환수 및 분양권 전매제한을 대폭 강화하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 이에 따라 현행 3∼4년인 전매제한 기간을 과거 2007년 상한제 도입 당시 수준인 5∼7년으로 늘릴 가능성이 예상된다.

봉승권기자 skbong@