대출규제로 무주택·신혼부부 등 실수요자까지 내집 마련 기회 박탈
안전진단 평가때 ‘주거환경’ 비중 낮춰
“쾌적한 거주 권리도 뺏겼다” 불만
용적률 상향 등 인센티브 없이 임대주택 의무비율 강화도 문제
문재인 정부 출범 이후 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 규제하는 정책이 쏟아졌다.
서울 집값 과열 현상의 주범으로 도시정비사업이 꼽혔고, 재건축초과이익환수제와 안전진단 기준 강화를 비롯한 대출규제, 정비계획 공공 가이드라인 적용 등 정부의 고강도 압박 정책이 본격화됐다.
여기에 정부의 정비사업 공공성 강화조치에 따른 재개발 임대주택 의무비율 최대 30%까지 확대하는 내용의 ‘2019년 주거종합계획’ 등이 더해지면서 재건축에 이어 재개발사업 추진에도 먹구름이 가득해졌다.
그렇게 정부의 재개발ㆍ재건축 규제는 주택(건설) 투자 감소로 이어지며 ‘역성장 쇼크’라는 부메랑으로 돌아왔다.
향후에는 주택ㆍ건설관련 일자리 16만여명을 흡수하는 ‘블랙홀’이 될 것으로 점쳐지면서 주택업계는 시급한 대응책 마련을 촉구하고 있다.
핵심은 규제를 걷어내는 데 있다.
앞서 민관합동규제개선추진단은 최근 서울상공회의소에서 개최한 실무자 간담회에서 이러한 주택시장 정상화 방안에 대한 논의를 진행한 바 있다.
당시 주택업계는 대출규제, 안전진단 기준 합리화, 광역교통시설부담금 감면대상 확대 등을 건의한 것으로 전해졌다.
우선 대출규제는 다주택자와 투기수요뿐 아니라 신혼부부나 사회초년생 등 무주택ㆍ실수요자까지 내 집을 마련을 가로막는 개선과제로 꼽혔다.
당장 정부가 3기 신도시 예정지를 최종 발표한 이후 부모의 도움을 받을 수 없는 이른바 ‘흙수저’ 신혼부부들은 주택구입을 포기하는 사례가 속출한 것으로 전해졌고, 오히려 현금이 있는 유주택자들이 무순위 청약으로 미계약분이나 잔여세대를 구입할 수 있는 조건이 만들어졌다는 불만이 팽배해지고 있다.
이렇다 보니 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 선별적으로 완화ㆍ적용해야 한다는 목소리가 나오고 있다.
재건축 사업의 첫 단추인 안전진단 기준 개선 요구는 주거환경과 입주자 만족도에 맞춰 재설계를 해야 한다는 게 핵심이다.
국토교통부는 무분별한 재건축 사업 추진을 줄인다는 취지로 올 초 안전진단 평가 항목 기준을 주거환경 평가 비중은 낮추고 건물 구조 안전성 평가 비중을 높였다.
하지만 주민들은 오히려 불안한 안전과 쾌적한 거주 보장의 권리를 빼앗겼다며 불만을 토로하고 있다.
주차공간은 물론 소방시설과 수돗물 배관 개선 등 생활 자체에 어려움이 큰 탓이다.
광역교통시설부담금 감면대상 확대 방안은 소규모정비사업 활성화와 맞물려 있다.
현재 100% 감면대상은 주거환경개선, 임대주택사업이며, 50% 감면은 공공사업 및 재개발ㆍ재건축 사업에 적용된다.
문제는 소규모정비사업은 제외된 데 있다.
저층 노후 주거지를 새로운 도시로 재생하는 뉴딜사업의 주요 수단인 소규모정비사업을 제외하다 보니 역차별이라는 비판까지 나오는 실정이다.
소규모정비사업의 광역교통시설부담금은 건축연면적 1만㎡ 기준으로 약 2억원 가량이 필요한 것으로 알려졌다.
국토교통부는 발표한 ‘2019년 주거종합계획’에 담긴 수도권 재개발 임대주택 건설 의무비율을 최대 30%까지 확대하는 방안도 개선과제로 꼽혔다.
용적률 상향 등 인센티브 없이 임대주택 의무공급 비율만 늘리면서 사업성 악화가 불 보듯 뻔해진 게 원인으로 지목됐다.
이밖에 △건설업자 홍보공간 개소 의무화 및 시기 확대 △독점화된 분양보증 업무 수행기관 추가 지정 △재건축 사업의 민간 자율성 강화 △정비구역 해제 완화 등의 견해도 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “택지가 부족한 서울에서 정비사업 규제가 지속되면 주택 공급 부족 현상으로 이어질 수 있다”고 말했다.
이와 관련해 올 5월 말 기준 재개발ㆍ재건축 사업에서 시공사를 선정한 곳은 전년 같은 기간 53개에 크게 못 미친 30여 곳에 그쳤다.
수주금액으로는 6조원 규모로 전년 같은 기간 10조원과 비교해 절반가량으로 감소했다.
이로 인해 주택업계 내부에서는 문재인 정부가 추진해온 경제정책 가운데 규제 일변도의 부동산 정책이 주택업계의 성장동력 상실뿐 아니라 연관산업마저 위기로 내몰고 있다고 토로하고 있다.
한형용기자 je8day@
