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| 서울시 도시·건축혁신안 적용 정비사업 추진 과정 예시. | ||
상계주공5·흑석11 등 4곳 시범사업 대상지로 검토중
市 정책 맞물려 추진 빠르나, 수익성 악화땐 반발 클 수 있어
지난 3월 서울시가 성냥갑 아파트를 벗어나겠다며 정비사업 전 과정 참여를 주요 내용으로 발표한 ‘도시·건축혁신안’이 우선 적용될 네 지역의 윤곽이 드러났다. 빠른 사업 추진에 대한 기대감과 공공의 과도한 개입에 대한 우려가 공존하는 가운데 시범사업지의 성과에 따라 오는 2030년까지 정비시기가 다가오는 서울 아파트 절반의 방향이 달라질 것으로 전망된다.
22일 정비업계에 따르면 현재 △노원구 상계주공5단지(재건축 유형) △성동구 금호동3가1(재개발 유형) △동작구 흑석11구역(재정비촉진구역 유형) △종로구 공평15·16지구(도시정비형 재개발 유형) 등 네 곳이 도시·건축혁신안 시범사업 대상지 선정을 추진 중이다. 곧 최종 확정해 발표될 예정이다.
이는 지난 3월 12일 서울시가 도시·건축혁신안을 발표하면서 올 상반기 시범사업지를 선정하겠다고 밝힌 데 따른 것이다. 시 관계자는 “유형이 다양해야 시범사업에 대한 효과가 잘 나타날 것”이라며 “유형부터 추진 단계까지 다양하게 시범사업지를 고려했다”고 설명했다.
도시·건축혁신안에 따르면 시범사업으로 지정되는 단지는 계획수립 전에 시의 가이드라인을 담은 사전공공기획 단계를 거치게 된다. 이 밖에 대단지 아파트에 대해선 중소블록으로 재구성하거나 복합개발을 유도하는 ‘서울시 아파트 조성 기준’을 마련해 적용하고, 현상설계공모 진행 시 시가 비용도 지원한다.
지역별로 살펴보면 흑석11구역은 일정 기간 내 사업에 진척이 없으면 정비구역에서 해제되는 일몰제에 따라 지난해 12월 해제 절차를 밟을 뻔 했던 곳이다. 지난해 해제 기한 연장을 요청해 내년 12월까지 사업을 추진할 수 있게 됐다. 이 구역은 현재 정비계획 변경 중으로 시범사업 선정 시 변경 과정에서 공공건축가의 자문을 토대로 도시·건축혁신안의 내용을 담게 된다.
지난해 7월 한국자산신탁을 예비신탁사로 선정하며 신탁방식 재건축을 추진하고 있는 상계주공5단지는 현재 정비계획을 수립하고 있다.
지난 2013년 정비예정구역에서 해제됐던 금호동3가1(금호21구역)은 정비계획 수립 전 단계다. 지난해 11월 정비사업 추진을 위한 구역 지정 여부를 묻는 투표에서 찬성 60%가량을 얻어 현재 구역 지정을 위한 단계를 밟고 있다.
종로구 인사동 일대 공평15·16지구는 도심 내 상업지역의 노후건축물을 정비하는 도시정비형 재개발사업으로 상업 중심지인 지하철1호선 인근 서울YMCA 건물 옆 대로변에 위치해 있다.
시는 민간이 정비안을 계획하기 전부터 시가 가이드라인을 제시함으로써 심의 과정에서 갈등이 줄어 전체 사업 절차가 짧아질 것으로 기대하고 있다.
시범사업에 신청한 정비사업 조합 관계자는 “정비사업은 시간과의 싸움이다. 시간 단축이 가능할 거라고 예상해 참여하게 됐다“며 ”시가 먼저 도계위 심의에 걸리는 기간을 절반으로 줄일 수 있다고 공식적으로 발표했으니 서로 입장을 맞춰가게 될 것”이라고 말했다.
하지만 혁신안 발표 당시 민간 아파트 정비사업에 공공이 개입한다는 면에서 혁신안이 절차 단축이 아닌 또 다른 규제가 될 수 있다는 우려도 있어 우선 지켜보겠다는 입장도 있다.
시범사업에 신청한 또 다른 정비사업 조합 관계자는 “아직 시범사업이니 기대와 우려 반반”이라며 “시의 정책과 맞물려서 진행할 수밖에 없다. 앞으로 지켜봐야 알 수 있을 것”이라고 말했다.
시범사업 선정을 추진하고 있는 네 곳 모두 사업성이 우수한 곳으로 평가받는 지역인 만큼 향후 수익성을 얼마나 확보하는 지가 관건이 될 것으로 보인다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “시범사업지로 선정되면 심의 절차가 빨라져 착공이 확실시된다는 면에서 긍정적”이라면서도 “다만 계획안을 확정할 때 수익성이 악화되면 공공성이나 층수 등 시가 요구한 안에 반발하는 단지가 나올 수 있다”고 전망했다.
오진주기자 ohpearl@
