매입경쟁 과열 탓 가격 상승…증권사, 셀다운 방식에도 불만

자본시장의 ‘큰 손’인 연기금의 국내 부동산 오피스투자 기피현상이 심화하고 있다.

지난해 국내 오피스 가격이 사상 최고가를 지속적으로 경신하면서 ‘꼭지점’ 논란이 불거지자 국내대신 해외로 눈을 돌린 것으로 풀이된다.

13일 투자은행(IB)업계에 따르면 사학연금이 지난해 국내 오피스 투자를 집행한 사례는 더케이트윈타워 단 1건에 그쳤다. 사학연금은 지난해 4월 더케이트윈타워에 500억원을 투자한 게 국내 오피스 투자 사례의 전부란 설명이다.

교직원공제회 또한 상황은 비슷하다. 교직원공제회의 국내 대규모 오피스 투자사례는 지난해 7월 공평동 센트로폴리스에 2500억원을 투자한 사례 1건이다. 교직원공제회 관계자는 “센트로폴리스 투자 건 외엔 소규모 빌딩 투자사례가 대부분이다”고 말했다.  ‘큰 손’ 국민연금 역시 지난해 4000억원 규모의 블라인드펀드를 설정해 국내 부동산 투자를 진행한 것 외엔 프로젝트 형태의 딜 참여를 기피한 것으로 나타났다.

이처럼 공제회에서 지난해 국내 오피스 투자를 외면한 까닭은 국내 부동산 오피스 시장이 과열된 것으로 판단한 결과다. 사학연금 관계자는 “오피스 매매가격이 과도하게 상승해 조심스럽게 보고 있다”며 “부동산경기가 조금만 안 좋아지면 직접적인 영향을 받을 것으로 판단했다”고 말했다.

실제 신영에셋에 따르면 지난해 거래가 완료된 서울 및 분당권역 소재 3300㎡ 이상 오피스빌딩은 거래건수 72건, 거래금액 11조3009억원으로 집계됐다. 지난 2017년 연간 거래금액인 7조 8377억원 보다 3조4632억원이 늘어난 것이다.

지난해는 센트로폴리스(1조1122억원), 삼성물산 서초사옥(7484억원), 더케이트윈타워(7132억원), 판교 알파돔시티6-4블럭(5410억원), SK증권빌딩(2951억원) 등 권역별 대형빌딩의 거래가 상반기에 이어 하반기까지 지속됐다.

특히 일부 공제회에선 지난해 오피스 가격을 급등시킨 주 원인이 증권사에서 비롯된 것으로 보고 있다. 증권사가 임대율과 부동산 세후 투자수익률(NOI) 등을 종합적으로 고려하지 않고 기관재매각(셀다운)을 위해 가격을 높였다는 불만이다.

다른 공제회 관계자는 “증권사에서 일단 오피스를 총액인수하고 셀다운 하는 것으로 안다”며 “최근 오피스 매매가가 신기록(레코드 하이)을 경신한 것을 보면 올해 셀다운은 어려울 것으로 보인다”고 말했다.

임성엽기자 starleaf@