매매가도 12억으로 5억이상 떨어져
2008년 ‘잠실 리센츠’ 대란 재연
강동구도 ‘3.8만가구’ 입주 대기
역전세될 경우 하남도 타격 예상
내수경기 침체와 입주물량 폭탄이 겹치며 강남에서 반년 전 시가보다 5억원 이상 낮은 급매물이 나오기 시작했다. 10년 전 금융위기 직후의 부동산 시장 침체기를 떠올리는 모습인데, 전문가들은 송파구를 시작으로 침체 도미노가 강동구까지 이어질 것으로 내다봤다. 강동구의 침체가 본격화되면 경기 하남 등 수도권 일대도 위험하다.
7일 송파구 입주 대란의 시작인 ‘송파 헬리오시티’일대 공인중개사무소에는 ‘급매물’로도 부족해 ‘급급급매물’수식어의 매물이 넘쳐났다.
헬리오시티 전용 84㎡의 전세 가격은 불과 한 달 사이 1억원이 더 하락해 5억8000만원짜리 물량이 등장했다. 업계가 최저 마지노선으로 꼽았던 ‘6억원’이 무너진 셈이다.
송파구 공인중개사무소는 “다른 단지들은 역전세 위기 때문에 ‘반전세’가 인기라는데 헬리오시티는 전세가격이 워낙 떨어져 반전세 문의가 거의 없다”고 말했다.
전세 가격이 무너지자 매매 가격도 무너졌다. 12월 전용 84㎡가 12억9679원에 실거래 됐는데, 작년 9월과 비교하면 5억원 이상 하락한 금액이다. 16억원 밑으로는 떨어지지 않을 것으로 예상했던 시장 전망을 뒤집은 셈이다.
건설업계 관계자는 “작년 8월 헬리오시티 일대 시장 조사를 나갔을 때만 해도 현장에서는 조합원 물량이 상당해, 전세가격이 급하락하면 집주인들이 그대로 실입주할 것이란 전망이 있었다”며 “실제 뚜껑을 열어보니 전ㆍ월세로 나온 물건의 복수ㆍ허수를 다 걸러내도 3000건을 넘어선다. 가격 방어가 이뤄질 수 있는 상황이 아니다”라고 전했다.
헬리오시티의 ‘입주폭탄’은 2008년 ‘잠실 리센츠’가 몰고온 전세 대란을 연상시킨다.
2008년 7월‘잠실 리센츠’는 입주가 시작된 후 주변에서 동시 입주물량이 쏟아지자 2억6500만원(전용 84㎡)이던 전세가격이 2억3500만원까지 떨어졌고 이는 9억2500만원 선이던 매매 시세를 7억9000만원까지 끌어내리는 결과를 가져왔다. 전세는 2억5000만원, 매매는 8억5000만원이었던 가격 방어선이 무너졌다.
권일 부동산인포 팀장은 “물량 앞에 장사 없다는 말은 부동산 시장 불변의 진리”라며 “송파구 인접 지역을 중심으로 전세 가격 하락이 올해 1분기 내내 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.
문제는 송파구와 이웃한 강동구다.
‘잠실 리센츠’는 공급 물량이 송파구에 집중되며 6개월 만에 전세 시세가 회복됐다. 이후 전세 가격은 부침없이 상승했다.
하지만 올해에는 송파구와 인접한 지역에 물량 공급이 지속적으로 이어진다.
2022년까지 강동구에 대기 중인 입주 물량만 3만8000가구에 달한다. 오는 6월 ‘래미안 명일역 솔베뉴(1900가구)’를 시작으로 올해에만 1만900가구가 입주 대기 중이다. 강동구의 입주물량이 해당 지역에 역전세 대란을 가져오면, 경기 하남 시세에도 영향을 미칠 전망이다.
강동구 공인중개사무소는“9월 입주가 시작되는 고덕 그라시움(4923가구)의 전용 84㎡의 매매 시세가 12억원대, 전세는 6억원대인데 입주가 시작되면 현재 시세를 유지하기는 어려울 것”이라며 “송파 쪽 아파트가 5억원대 전세 물량까지 나왔는데 적어도 입주 시점에 강동구에서 6억원 방어선을 지키기는 어렵지 않나 싶다”고 조심스레 전했다.
하남시 분양대행사 대표 역시 “2008년 당시와 비슷하다고 하는데 실상은 10년 전보다 상황이 더 안 좋다”며 “일단 동남권에 물량 폭탄이 집중된 상태여서 송파가 흔들리는 모습이 하남에도 심리적 위축을 안겨주는 상황”이라고 전했다.
이미 미사강변도시 집값은 고점 대비 하락세다. 하남시 망월동 ‘미사강변푸르지오’ 전용 84㎡는 지난 9월 최고가 9억원을 찍은 후 지난 11월 8억원에 실거래됐다.
하남시 공인중개사무소는 “3기 신도시 발표 때 하남 교산동이 포함되며 굉장히 침체 분위기를 타고 있다”며 “강동구 입주가 가시화되면 하남도 최저 방어선을 지키기 어려울 것이란 전망이 지배적”이라고 전했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “올해에는 대출 규제를 비롯해 양도소득세 중과·공시가격 현실화 등으로 그동안 부동산 시장을 떠받쳐온 돈줄이 조여진다”며 “활황 때 분양권 ‘프리미엄’을 노리고 갭투자한 이들이 잔금을 제때 마련하지 못하는 상황이 굉장히 우려스럽다”고 지적했다.
최지희기자 jh606@
