현재 건축비 15% 비싸 보급지연

국가 R&D과제로 기술개발 박차

설계·구성 최적화된 모델 연구

높이 완화에 보증·감정 우대 추진

2019년 세종 실증단지 계기로

본격적인 대중화 시대 접어들 듯

장수명 주택 인증제도의 개요

일반 공동주택과 장수명 공동주택의 차이

장수명주택 대중화를 이끌 정부 지원책과 국토교통 R＆D연구는 세 가지 방향에 초점이 맞춰졌다.

첫 번째 목표는 주택을 건립할 설계ㆍ시공사들이 쉽게 참고해 장수명주택을 건립할 수 있는 보급모델과 기준 마련이다. 두 번째는 장수명주택의 아킬레스건인 높은 건축비를 낮출 기술 고도화와 설계 및 구성 최적화다. 소비자들과 건설사들이 장수명주택을 앞서 찾을 수 있도록 만들 홍보와 제도적 인센티브 마련이 세 번째 과제다.

국토부가 가장 신경쓰는 부문은 소비자들과 건설사를 움직일 제도 개선 쪽이다. 국토부가 2014년 말 ‘장수명주택 건설ㆍ인증기준’을 제정하면서 본격화된 장수명주택은 현재 1000가구 이상 공동주택의 경우 일반등급 이상의 장수명주택 인증이 의무화돼 있고 연초 관련 기준을 개정해 우수등급 이상 취득 단지에 대한 건폐율ㆍ용적률도 기존의 110%에서 115%로 상향조정한 상태다.

그러나 지난 2년여간의 인증 운영과정에서 대부분 건설사들이 기존 아파트와 다를 바 없는 일반등급만 취득할 뿐, 장수명주택이라고 부를 수 있는 우수등급 이상 취득 업체사가 전무했다. 기존 아파트보다 15%가량 비싼 건축비와 달리 반대급부인 인센티브가 제대로 작동하지 못한 탓이다.

장수명주택의 인증시기는 사업계획 승인 단계지만 유일한 인센티브인 건폐율ㆍ용적률을 반영한 단지 설계안은 그 이전에 확정되기 때문이다. 인센티브가 주어질 우수등급 이상의 인증 가능성이 불투명한 상황에서 미리 용적률을 높여 설계하기도 어렵다.

이뿐 아니라 개별 아파트단지의 심의를 맡는 지자체의 조례상 용적률 인센티브가 보장되는 곳도 서울, 인천, 대전 등 소수 지자체에 머문다.

게다가 실제 심의과정에서 높이 제한 등 다른 규제 탓에 인센티브를 부여하기 힘든 단지도 상당수다.

연구단에 동참해 장수명주택 활성화에 적극적인 서울시만 해도 최근 전철역사 주변의 청년용 주택 1000가구 건설단지를 장수명주택화할 계획이었지만 높이 제한에 걸려 어려움을 겪고 있다.

국토부는 이런 문제를 해결하기 위해 최근 각 지자체에 공문을 보내 장수명주택 우수등급 단지에 대한 용적률 등 인센티브의 차질없는 운영을 요청하는 한편 높이 제한 등의 문제를 완화할 방안을 준비 중이다. 이에 더해 작년 국회에서 지적된 주택도시보증공사의 분양보증 활용(양호 등급 이상 요구 또는 보증 원활화)과 주택 소비자 견인을 위한 감정평가 때 가치평가액 상향조정 등의 방안을 마련 중이다.

이문기 국토부 주택정책관은 “국회 지적 등을 감안해 장수명주택을 활성화할 방안을 관련기관 협의를 통해 다각적으로 검토 중인 단계다. 늦어도 연내 추가적 활성화 방안을 마련, 시행할 방침”이라고 말했다.

다른 한편으로는 건설업체들이 요소기술들을 쉽게 참고해 선별 채택함은 물론 이에 따른 등급 획득 수준까지 가늠할 수 있는 가이드라인, 보급모델, 기준도 정비할 계획이다.

국토부와 장수명주택연구단은 올해 상반기 전국의 권역별 지자체를 순회하면서 장수명주택 관련 조례 도입은 물론 일반시민과 건설사들에 가치와 효용을 알리기 위한 홍보설명회도 시행한다.

김수암 장수명주택연구단장은 “종합적 가이드라인은 용역이 마무리될 2019년 나올 예정이지만 기본설계 가이드라인은 올해 말이면 가능하다. 단계별로 쉽게 활용할 기준과 모델들은 개발되는 대로 바로바로 국토부와 협의해 시장에 제시함으로써 장수명주택 활성화시기를 앞당기겠다”며 “장수명주택을 아직 제대로 해본 적이 없어 소비자도, 건설사도 지레 겁을 먹고 피하고 있지만 그 진가를 알게 되면 인식이 확 달라질 것”이라고 설명했다.

장수명주택 구조변경 예시

기술 고도화ㆍ보급 확산 발판은 실증단지

장수명주택 실증단지 조감도

지난 2월 세종 행복도시에서 착공한 ‘장수명주택 실증단지’는 2014년 9월부터 시작해 2019년 9월에 완료할 국가 R＆D 과제인 ‘비용절감형 장수명주택 보급모델 연구’ 과정에서 개발한 장수명화 관련 요소기술을 집약하고 성과를 점검하기 위한 테스트베드다.

시공은 코오롱글로벌이 맡았지만 실증단지 특성상 실질적 사업은 한국토지주택공사(LH)와 장수명주택연구단이 주도한다.

전체 14개동 가운데 2개동, 116가구가 실증대상이다. 이 중에서 30가구는 국토부의 장수명주택 인증 기준상 가장 높은 최우수등급으로, 28가구와 58가구는 그보다 낮은 우수등급과 양호등급으로 각각 설계했다.

국내 최초로 최우수등급의 장수명주택을 구현하는 동시에 양호등급의 장수명주택 건축비를 기존 벽식아파트 대비 103∼105% 수준으로 맞추는 두 가지 목표에 주안점을 뒀다.

실증단지의 아파트는 기존 벽식구조가 아니라 세대 내부의 모든 벽체를 경량벽체로 시공해 소비자들이 취향에 맞게 내부구조를 변경할 수 있도록 배려한다. 평면설계의 자율성을 높이기 위해 세대 외곽에만 기둥을 배치하는 장스팬 기둥식 구조도 채택했다.

탈부착이 가능한 일체형 건식외피시스템, 층간소음 및 화장실 배관 누수 피해를 막을 벽면 배관시스템, 건식온돌 및 이중바닥 구조도 적용한다. 구조체에 배선ㆍ배관을 매립하지 않는 공법을 적용해 유지보수가 쉽고 세대별 관리비까지 별도 부과할 수 있도록 설계했다.

건축비는 장수명주택 4개 인증 중 세 번째인 양호등급 58가구의 목표가 기존 벽식구조의 일반아파트 대비 103∼105%다. 그러나 거의 대등한 가격으로 구현할 수 있을 것이란 게 LH의 기대다.

우수ㆍ최우수등급의 가구는 비용이 더 들어도 국내 최초의 장수명주택이란 상징성을 감안해 진면목을 보여주겠다는 각오다.

오는 2019년 6월 실증단지가 완공되면 장수명주택의 장점을 건설업계는 물론 주택 소비자들에게 확실히 각인시킬 수 있다는 자신감도 상당하다. 입주가 이뤄진 개별 가구를 소비자들에게 보여주기 힘든 만큼, 단지 1층에 장수명주택의 모든 것을 일목요연하게 보여줄 전시관을 만들어 건설사와 국민들이 그 가치와 경제적 효과를 한자리에서 경험토록 할 방침이다.

LH는 다른 한편으로는 실증단지와 별개로 자체사업지 가운데 분양단지 1곳과 행복주택 1곳을 선별해 벽식구조가 아닌 라멘조구조를 포함한 장수명주택화를 병행하고 있다.

LH 토지주택연구원의 박지영 수석연구원은 “15%가량 높은 기존 장수명주택의 건축비를 3∼5%로 낮추는 게 목표지만 주동 하부의 터파기ㆍ골조공사의 절감분과 장스팬 기둥 채택으로 확보되는 추가 주차면적을 감안하면 양호등급의 건축비는 벽식구조와 거의 대등할 것”이라며 “투자가 아니라 거주 중심으로 급변하고 있는 주택 소비 트렌드와 앞선 선진국 사례를 볼 때, 적은 비용으로 쉽게 고쳐 최신 아파트에 버금가는 효용을 누릴 장수명주택은 대세로 자리매김할 것”이라고 자신했다.